10月25日美工招聘，存量房贷正式“降息”，各家银行对存量房贷利率进行批量下调。包括工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行、浙商银行等多家银行客户可以从手机银行查到调整后的房贷利率为贷款市场报价利率LPR-30个基点。

本次调整后，存量房贷借款人将享受到多大优惠、需要进行哪些操作、有哪些注意事项？

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问题一：借款人需要进行哪些操作？

为方便办理，绝大多数借款人都不需要到银行网点。对于房贷为浮动利率的，借款人不用提出申请，商业银行将统一批量调整。

问题二：哪些客户需要进行额外操作？

对于存在“二套转首套”“固定利率贷款转浮动利率贷款”需求的客户，需要先进行相关调整申请操作。

其中，对于房贷为固定利率的，借款人可以通过商业银行的网上银行、手机银行办理，也无需到银行网点。对于存在“二套转首套”需求的，比如中国银行称，北京、上海、深圳地区的二套及以上且当前符合首套房标准的存量房贷客户，可登录中国银行手机银行App申请调整，经过审批后符合条件的将调整为首套房贷款。

问题三：如何查看调整结果？

多家银行称，在批量调整完成后，将通过短信告知客户利率调整结果，客户也可以通过手机银行App等渠道查询调整结果。

问题四：北京用户都省了多少利息支出？美工招聘

“收到了工行降房贷利率的短信，房贷压力小了些，简直不要太开心！”北京白领夏女士展示着手机银行App页面，她的房贷利率从LPR+55个基点的4.5%，降到了LPR-30个基点的3.65%，调整生效时间在10月25日，月供省了六百多元。她盘算着省下来的钱可以用来买话剧和演唱会门票，用在“悦己消费”项目上。

“房贷利率从4.75%调低为3.9%，月供少了近一千块！”北京白领谷女士2020年买房，一早查到银行App后她兴奋地说。

二套房的房贷族也能享受房贷降息。10月25日上午，北京市民李女士打开银行APP查询发现，自己的房贷利率降至3.9%。就在上个月初，她还月供时房贷利率还高达4.75%。两天前的10月23日，贷款银行就已给李女士发送了短信，提示根据相关政策，将房贷利率进行调整，新利率自10月25日起生效。李女士说，自己是2022年初办理的二套房商业贷款，选择25年期等额本金还款方式。当时利率还上浮，最早还款利率以“5”开头。

问题五：房贷利率下调是否有步骤？

需要注意的是，此次存量房贷利率调整仅调整加点幅度，并不调整LPR取值、重定价日等其他贷款要素，因此房贷利率下降一般需要分两步走。

例如，北京市某存量房贷借款人，重定价日为每年1月1日，电商设计师此前房贷利率为4.75%（LPR＋55个基点），其房贷利率下调可分两步：

第一步，10月25日，主要商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30个基点，该房贷利率调整为3.9%（LPR-30个基点），调整幅度为0.85个百分点（4.75%-3.9%）；

第二步，2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，如果12月份公布的5年期以上LPR为3.6%，在取最新LPR值后，其房贷利率调整为3.3%（LPR-30个基点），调整幅度为0.6个百分点（3.9%-3.3%）。

问题六：为何我的房贷利率只降到了3.9%？

房贷利率，要等到重定价日才能执行新的房贷利率，也就是一年调整一次LPR。

今年2月20日，五年期LPR下降了25个基点，从4.2%降至3.95%，如果房贷利率的重定价日是在2月之前，那么目前执行周期就是4.2%的LPR，减去30个基点后，批量调整后的利率就是4.2%-0.3%=3.9%。多数人的重新定价日都是1月1日，因此不少用户的房贷利率调整为3.9%。

今年7月，当月LPR又下调了10个基点，从3.95%降至3.85%；10月，LPR再度下调了25个基点，从3.85%降到3.6%。

因此，用户重新定价日在2月至7月的用户，执行的是3.95%的LPR，批量调整后的利率就是3.95%-0.3%=3.65%；重定价日是在7月和10月这两次调整之间的话，执行的是3.85%的LPR，批量调整后利率是3.85%-0.3%=3.55%。

问题七：提前还贷还有必要吗？

银行业内人士表示，存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性进一步减少。对于普通市民而言，评估是否有提前还贷的必要，如果投资理财的收益率可以覆盖贷款成本，则建议综合评判后再做决策。另外，业内人士还提醒，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已支付了。

记者：潘福达

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